돈을 빌리면서 은행에 집이나 토지를 담보로 제공하신 분들이 많으실 것입니다. 어떤 사람이 집을 사면서 등기부를 떼어보니 근저당권이 설정되어 있었습니다.
그래서 매도인에게 물어보았더니 매도인은
“아 그거요? 전에 담보대출을 받았던 것인데 다 갚았어요. 걱정하지 마세요” 라고 하였습니다. 그래서 은행에 전화를 걸어서 담보대출금액이 다 변제되었는지 물어보았더니 다 변제되었다고 확인해 주었다면 안심해도 될까요?
아닙니다. 이러한 경우 이대로 계약을 진행시킨다면 낭패를 볼 수 있습니다. 잔금을 지급한 후에 갑자기 은행에선 매도인에 대한 신용카드나 신용대출금이 남아있다고 하면서 근저당권을 말소해 줄 수 없다고 주장할 수 있기 때문입니다.
포괄근저당권은 현재의 채무뿐만 아니라 장래의 모든 채무를 일정한 한도액까지 담보하는 근저당을 말합니다. 일반근저당권은 1회의 채무에 대한 담보입니다. 만약 1억원을 빌리면서 저당권을 설정하였다면 그 채무가 변제되면 근저당권도 소멸하게 됩니다.
반면 포괄근저당권은 일단 변제하였다가 다시 빌린 새로운 채무도 담보하는 것이고, 설정 당시에 채무자가 부담하고 있던 별개의 채무인 신용카드, 신용대출금 채무 등도 담보합니다. 따라서 포괄근저당권은 처음 발생한 채무의 변제로 당연히 소멸되는 것이 아닙니다.
이러한 차이는 채무의 변제 후 등기부등본상에 해당 저당권을 말소시키지 않았을 경우 큰 차이를 보입니다. 일반근저당은 해당 채무가 변제된 경우 등기부상에서 말소되지 않았다 하더라도 나중에 말소하는데 문제가 없지만 포괄근저당의 경우 설정당시의 채무를 변제하였다고 하더라도 그 이후 발생한 새로운 채무나 별개로 부담하고 있던 다른 종류의 채무를 모두 변제하지 못하였다면 말소할 수 없는 것입니다.
부동산을 담보로 제공하면서 담보설정계약서에 “포괄근담보”라는 말을 써 넣을 때 이러한 결과가 발생한다는 것을 명심하고 기재해 넣으세요.