평소 경매에 관심을 가지고 경매 물건을 찾아다니던 한 분이 정말 좋은 경매 물건을 발견했다고 하면서 법률검토를 의뢰한 사건이 있었다. 대형 의료시설을 건축하던 중 자금난으로 공사가 중단된 토지가 경매물건이었다. 건물에 대해 유치권 신고가 되어 있었는데 건물의 부지는 전체 토지의 3분의 1 정도였고, 나머지는 공터였다.
이 경우 토지를 경매로 사게 되면 건물이나 건물이 지어진 부지는 유치권의 행사로 인하여 이용할 수 없겠지만 나머지 토지 부분을 이용할 수 있지 않겠느냐고 하면서 이를 검토해 달라고 하였다.
토지에 관하여 공사를 한 공사업자가 유치권을 행사하면 토지 전체를 이용할 수 없게 된다. 그러나 건축대금을 근거로 토지에 대해 유치권을 행사하는 것은 인정되지 않는다.
대법원 판례 중에는 육가공 공장의 신축 중 공사가 중단되면서 공장신축 부지가 경매로 낙찰된 사건에서 공사대금을 근거로 신축공장 부지와 아직 부동산이라고 할 수 없는 공사 중인 구조물에 대해 유치권을 행사할 수 없다고 한 것이 있다.
건축신축 공사로 인한 공사대금은 건물에 관한 채권일 뿐이고, 건물부지인 토지에 관한 채권은 아니며, 건축이 중단되어 아직 부동산이라고 볼 수 없는 구조물은 토지의 일부, 즉 부합물에 불과하기 때문에 토지 지상 구조물에 대해서는 유치권행사가 불가능하다는 것이다.
그런데 예외적으로 건축공사와 관련해 토지에 대한 유치권을 인정한 사례도 있다. 대법원 판례에 의하면 아파트를 짓기 위한 기초파일 공사대금 채권을 근거로 토지에 유치권을 행사할 수 있다고 한다. 건물을 건축하는 공사는 토지와 관련된 다소간의 토목공사가 수반된다. 이 사건의 경우 공사가 임대아파트 신축공사 중 토목공사 부분에 국한되어있고, 토목공사는 기존의 과수원, 전, 하천을 대지화시키는 공사였기 때문에 건물이 아닌 ‘토지’에 관한 공사로 본 사건이다. 토지 자체에 대한 공사 또는 건축을 위한 부지 조성 공사라고 하더라도 건축과 별도로 토지의 형상을 바꾸는 대지화 작업을 위한 것은 토지에 관한 공사로서 유치권의 대상이 된다고 할 수 있다.
위 경매 물건에 대한 경매기록을 살펴보니 토지 조성에 대한 별도 공사계약이 있었고, 그에 대한 유치권 신고도 되어 있었기 때문에 전체 토지를 이용할 수 없는 경매는 무의미하다고 판단하여 입찰을 포기하도록 권유하였다.